چالش‌های قانونی و پیامدهای پنهان مصوبه دستوری سقف اجاره‌بها در بازار مسکن

اجرای مصوبه جنجالی تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها و تمدید خودکار قراردادها، به جای آرامش‌بخشی به بازار، موجی از چالش‌های حقوقی را به همراه داشته است. این طرح که با هدف حمایت از مستأجران تدوین شده، اکنون به گواهی کارشناسان، تعامل سنتی میان موجر و مستأجر را به مخاطره انداخته و راهروی دادگاه‌ها را به محل جدید حل اختلافات ملکی تبدیل کرده است.

وقتی مداخله دستوری، تعامل را قربانی می‌کند

سمانه محرمی‌نمین، نایب‌رئیس اتحادیه املاک در گفتگو با خبرنگار مهر درباره کلیات این مصوبه و میزان ضمانت آن برای امنیت سکونت مستأجران، با بیان اینکه مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها، موجر و مستأجر را از پای میز مذاکره و تعامل به راهروهای دادگاه‌ها کشانده است، گفت: با اجرای دستوری این مصوبه، اختلافات و مشکلات بین موجر و مستأجر افزایش یافته است، زیرا تعاملات دو طرف از بین رفته است. پیش از این، مالک با توجه به میزان توان مستأجر برای افزایش و پرداخت اجاره‌بها با وی تعامل می‌کرد.

وی افزود: در مصوبه تمدید خودکار اجاره به مدت یک‌سال و افزایش سقف ۲۵ درصدی نرخ اجاره‌بها، موجر، مالک ملک است و مالکیت مهم و محترم است و در دین اسلام نیز محترم‌تر است. مالکیت اموال مردم در دست دولت نیست و دولت نیز حتی تا حدی می‌تواند برای آرام‌سازی جو بازار مسکن وارد این بازار شود، اما بیشتر از آن حتی خلاف قانون محسوب می‌شود.

تزریق مُسکن اشتباهی به پیکر بازار مسکن

نایب رئیس اتحادیه املاک بیان کرد: دولت نمی‌تواند بگوید مستأجر تحت هر شرایطی هر کاری که انجام داد، بتواند یک سال دیگر در خانه مالک بماند و ملک را تخلیه نکند. مشکل امروز ما در بازار مسکن این است که مُسکن اشتباهی به درد فعلی بازار مسکن تزریق می‌کنیم. اکنون این مصوبه فقط باعث شده است مسیر مذاکره بین موجر و مستأجر را به راهروهای دادگاه بکشانیم.

وی ادامه داد: از زمان اجرای این مصوبه، اختلافات حقوقی بین موجر و مستاجر صددرصد افزایش یافته است. اکنون موجر می‌ترسد که حتی مستأجر یک سال بیشتر در آن خانه بماند یا به اصطلاح یک سال بیشتر قرارداد خود را تمدید کند.

محرمی‌نمین تصریح کرد: دولت با اجرای این مصوبه موجب خواهد شد در سال آینده عده زیادی از مالکان حاضر باشند مالیات خانه خالی برای ملک خود پرداخت کنند، اما ملکشان را وارد چرخه اجاره‌داری نکنند.

خروج خاموش املاک از چرخه اجاره‌داری

وی یادآور شد: هم‌اکنون برخی از مستأجران در چهار بند مصوبه قرار نمی‌گیرند و موجر نمی‌تواند برای آنها حکم تخلیه بگیرد، اما سال آینده نیز ممکن است موجر ملک خود را از گردونه بازار اجاره‌بها خارج کند. این مسئله بسیار مهم است و نباید نادیده گرفته شود.

نایب‌رئیس اتحادیه املاک با بیان اینکه دولت به جای پیشبرد سازوکار تشویقی، رویکرد دستوری را در پیش گرفته است، اظهار کرد: نکته اصلی اینجاست که پیش از این، بازار اجاره مسیر درست خود را براساس عرضه و تقاضا طی می‌کرد.

وی گفت: از طرف دیگر، دولت نرخ دستوری افزایش سقف ۲۵ درصدی را در بازار مسکن اعلام کرد، در حالی که این نرخ در بسیاری از مناطق اصلاً نباید اجرایی می‌شد.

ایجاد لنگر قیمتی ناخواسته در مناطق مختلف شهری

محرمی‌نمین عنوان کرد: وقتی نرخ دستوری ۲۵ درصدی اعلام شد، خود دولت یک لنگر قیمتی در بازار مسکن ایجاد کرد. به عنوان مثال، در مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ تهران، نرخ افزایش اجاره در سال بین ۸ تا ۱۰ درصد بود، اما پس از اعلام دستوری افزایش ۲۵ درصدی، عده زیادی از مالکان به جای پیروی از روال سابق بازار، همین نرخ را برای مستأجران خود اعمال کردند.

وی ادامه داد: از سوی دیگر، افزایش نرخ ۲۵ درصدی در مناطق یک تا سه تهران نیز موجب افزایش چشمگیر نرخ اجاره شد. دولت با این مصوبه هم برای مناطق پایین تهران و هم مناطق بالای تهران لنگر قیمتی ایجاد کرد، در حالی که در بسیاری از مناطق نباید اصلاً چنین افزایش نرخ اجاره‌بهایی رخ می‌داده است.

نایب رئیس اتحادیه املاک تاکید کرد: آنچه موجب شکست این مصوبه می‌شود، این است که مردم را از پای میز مذاکره و تعامل به راهروهای دادگاه کشانده‌ایم. آیا این کار صحیحی است؟

وی با اشاره به تغییر زمان جابه‌جایی مستأجران افزود: فصل اجاره و جابه‌جایی مستأجران تغییر کرده و این جابه‌جایی از مرداد و شهریور به آذر و دی‌ماه، یعنی فصل امتحانات فرزندان آنها، منتقل شده است که این روند اصلاً صحیح نیست.

محرمی‌نمین تصریح کرد: حقوق مستأجر کاملاً مشخص است و مستأجر طی یک سال حق انتفاع از ملک را دارد، اما بیشتر از آن دیگر حق قانونی مستأجر نیست؛ در روز پایان مدت اجاره، طبق متن صریح قرارداد اجاره، همزمان با تخلیه ملک باید ودیعه مستأجر نیز به وی پرداخت شود و ملک تخلیه شود. آن روز قرارداد تمام شده و حق قانونی مستأجر نیز تا روز پایانی همان قرارداد است.

وی افزود: پس از پایان مدت قرارداد، موضوع به حق مالکیت مالک مربوط می‌شود. دولت تا حدی از اختیارات خود استفاده کرده و حق قانونی مالک را محدود کرده است، اما واقعیت و قانون این است که نمی‌توانیم حق مسلم مالکیت یک شخص را از او بگیریم.

چالش عدم دسترسی مشاوران املاک به سابقه اجاره ملک

نایب‌رئیس اتحادیه املاک در ادامه با اشاره به نقش مشاوران املاک در اجرای مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها گفت: نکته بسیار مهم این است که اجرایی شدن این مصوبه به دست مشاوران املاک دارای مجوز، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که مشاوران املاک به اطلاعات اجاره سال قبل آن ملک دسترسی داشته باشند.

وی یادآور شد: اکنون در سامانه‌های کاتب و خودنویس، گزینه‌ای تحت عنوان تمدید اجاره وجود ندارد و زمانی که قرارداد اجاره تمام می‌شود، باید قرارداد جدید نوشته شود. این موضوع را نیز از ابتدا به سامانه مربوطه اعلام کرده‌ایم.

محرمی‌نمین بیان کرد: اکنون همه جا گفته می‌شود که مشاوران املاک باید دقت کنند کسی بیش از ۲۵ درصد افزایش اجاره‌بها نداشته باشد، اما باید توجه داشت که مشاوران املاک علم غیب ندارند. حتماً باید در سامانه کاتب و خودنویس، زمانی که قراردادها ثبت می‌شوند، با وارد کردن کد پستی، اجاره‌های قبلی آن ملک نیز برای مشاور املاک نمایش داده شود تا مشخص باشد مالک در سال گذشته و سال‌های قبل، ملک خود را با چه میزان اجاره‌بهایی واگذار کرده است.

وی گفت: وقتی همه فرآیندها سامانه‌ای است، مشاور املاک باید بتواند به اطلاعات قراردادهای قبلی دسترسی داشته باشد تا بتواند در سال جاری کمک کند که افزایش اجاره‌بها بیش از ۲۵ درصد نباشد.

نایب‌رئیس اتحادیه املاک تاکید کرد: در غیر این صورت، مشاوران املاک علم غیب ندارم که بداند مالک در سال گذشته ملک خود را با چه میزان اجاره‌بهایی واگذار کرده است. بنابراین مشاوران املاک به یک رزومه از وضعیت اجاره آن ملک نیاز دارند تا همیار دولت در اجرای صحیح این مصوبه باشند.

وی ادامه داد: دولت برای اجرای این مصوبه به یک بازو احتیاج دارد و این بازو می‌تواند مشاوران املاک باشند، اما به شرطی که ابزار لازم را در اختیار داشته باشند؛ اگر ابزار لازم در اختیار مشاور املاک قرار گیرد و وی به اجاره‌نامه‌های قبلی ملک دسترسی داشته باشد، می‌تواند در اجرای مصوبه نقش مؤثری ایفا کند.

محرمی‌نمین در پایان خاطرنشان کرد: در این صورت، اتحادیه مشاوران املاک نیز می‌تواند بر فرآیند اجرای مصوبه نظارت کند تا در هیچ قراردادی افزایش اجاره‌بها بیش از عدد مورد نظر دولت ثبت نشود.